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平潭網(wǎng)7月7日訊（融媒體記者 黃珊）《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是購房者享有相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，購房者只有完成不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才能真正取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在日常生活中，業(yè)主為了保障自身的權(quán)益，起訴開發(fā)商“逾期辦證”的案件屢見不鮮，而因業(yè)主“逾期辦證”的糾紛卻較為少見。日前，就有這么一位業(yè)主因?yàn)榈∮诼男修k理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》被開發(fā)商告上了法庭。

基本案情

2015年1月，星星地產(chǎn)公司（化名）將其開發(fā)的星星小區(qū)房屋出售給陳某，雙方簽訂了《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。

后陳某為案涉房屋申請貸款，星星地產(chǎn)公司為陳某申請的按揭貸款提供了抵押加階段性保證，并交付相應(yīng)保證金。為此，星星公司為保障自身權(quán)益，在案涉房屋具備辦證條件時(shí)即通過發(fā)函、電話等多種方式通知陳某及時(shí)前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但陳某一直拖延辦理。

2020年1月，星星地產(chǎn)公司又委托律師按合同約定的送達(dá)地址及方式向陳某郵寄了《催告辦證函件》，但陳某在收到催告函后仍未辦理，同年9月星星地產(chǎn)公司將陳某訴至平潭法院，要求陳某按購房款總額的日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證違約金。

對此，陳某表示，沒有收到開發(fā)商的催告辦證函件，雖然有接到電話通知辦證，但也已于2020年10月16日去辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。另開發(fā)商主張的違約金過高，即使存在違約，具體違約金也應(yīng)以星星地產(chǎn)公司遭受的實(shí)際損失為準(zhǔn)。

裁判結(jié)果

平潭法院審理后認(rèn)為，陳某與星星地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容及形式未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。對于合法有效的合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行。本案中，陳某收到《催告辦證函件》后卻未積極履行辦證義務(wù)，導(dǎo)致星星地產(chǎn)公司繳納的保證金被占用，且可能承擔(dān)保證責(zé)任的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，故陳某應(yīng)對辦理房屋權(quán)屬證書負(fù)有義務(wù)。雖陳某負(fù)有違約責(zé)任，考慮到我國合同法對違約金的規(guī)定系以補(bǔ)償損失為準(zhǔn)、懲罰違約為輔，從衡平合同雙方利益、兼顧公平原則出發(fā)，可以酌情減輕陳某的違約責(zé)任。

綜上，平潭法院判決陳某應(yīng)向星星地產(chǎn)公司支付逾期辦證違約金，違約金按購房款總額的每日0.0075%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。宣判后，陳某不服上訴于福州市中級人民法院，福州市中級人民法院后作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

買房是人生一件大事，簽訂房屋買賣合同時(shí)不可放松警惕，市民在簽訂時(shí)需多加注意，了解合同內(nèi)容，對合同的主體、房屋信息、費(fèi)用、違約責(zé)任的約定要進(jìn)行認(rèn)真審核，避免最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。

本案中，為何陳某主張其未收到開發(fā)商的《催告辦證函件》還要承擔(dān)違約責(zé)任？

根據(jù)陳某與星星地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》附件六合同補(bǔ)充協(xié)議第四條約定，買受人以《商品房買賣合同》所填寫的通訊地址與通訊方式作為接收通知的地址和方式……出賣人按照地址寄發(fā)通知后5日，即視為送達(dá)；第六條約定，若因買受人原因造成無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，由買受人承擔(dān)全部責(zé)任，與出賣人無關(guān)。買受人應(yīng)于出賣人通知辦理產(chǎn)權(quán)之日起三十日內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不得延誤。每逾期一日，按購房總額的日萬分之三向出賣人支付違約金。

陳某已在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中確認(rèn)接收通知的地址，在收到星星地產(chǎn)公司按合同約定的通訊地址及方式郵寄的《催告辦證函件》時(shí)，本應(yīng)按催告函通知的時(shí)間及時(shí)前往辦理，但陳某無視條款約定，怠于履行合同及協(xié)議約定，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠付違約金的責(zé)任。